Προέλεγχος χώρου πριν από τη μίσθωση καταστήματος

Το ακριβότερο λάθος γίνεται πριν από την αδειοδότηση

Δεν είναι λάθος στον φάκελο. Είναι η υπογραφή σε μίσθωση χώρου που δεν σηκώνει τη δραστηριότητα.

Και ένα κόστος που τρέχει από την υπογραφή, ανεξάρτητα από την αδειοδότηση: στο επαγγελματικό μίσθωμα προστίθεται Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής 3,60 %, εκτός αν η μίσθωση έχει υπαχθεί σε ΦΠΑ. Το εξηγούμε στον οδηγό κόστους.

Από εκείνη τη στιγμή το ενοίκιο τρέχει, η εγγύηση έχει δοθεί, και η απάντηση για τις χρήσεις γης έρχεται εβδομάδες αργότερα. Αν είναι αρνητική, δεν υπάρχει διόρθωση στον φάκελο. Υπάρχει μόνο άλλος χώρος.

Ο προέλεγχος βάζει την απάντηση πριν από την υπογραφή.

Τι παίρνεις

Γραπτή αξιολόγηση των διαθέσιμων στοιχείων. Για τη συγκεκριμένη διεύθυνση και τη συγκεκριμένη δραστηριότητα, όχι γενικά.

Μέσα: καθαρή απάντηση, οι λόγοι γραμμένοι, τα άρθρα στα οποία στηρίζονται, οι εκκρεμότητες και λίστα με τα επόμενα βήματα. Όπου εντοπιστεί εμπόδιο, γράφεται τι ακριβώς είναι και αν λύνεται.

Τρία πράγματα που μοιάζουν και δεν είναι το ίδιο. Η διοικητική αξιολόγηση διαβάζει τα στοιχεία και λέει τι δείχνουν, και αυτό είναι ο προέλεγχος. Η τεχνική κρίση για τον χώρο κύριας χρήσης, την κάτοψη και την πυροπροστασία υπογράφεται από μηχανικό. Η πράξη της αρχής, δηλαδή η βεβαίωση του Δήμου για τις χρήσεις γης, εκδίδεται μόνο από τον Δήμο άρθρο 2, ΚΥΑ 16228/2017. Ο προέλεγχος σου λέει τι θα ζητήσουν οι άλλες δύο, δεν τις αντικαθιστά.

Δεν δίνεται προφορική εκτίμηση στο τηλέφωνο. Ένα «μάλλον παίζει» δεν διαβάζεται σε δικαστήριο και δεν σε προστατεύει από τίποτα.

Πού κοιτάμε

Χρήσεις γης στη θέση. Το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι αν η περιοχή είναι εμπορική. Είναι αν αυτή η δραστηριότητα επιτρέπεται σε αυτό το σημείο. Ο Δήμος, όταν φτάσει η ώρα της βεβαίωσης, θα απευθυνθεί στην Υπηρεσία Δόμησης, η οποία αποφαίνεται με σαφή τρόπο άρθρο 2 παρ. 4, ΚΥΑ 16228/2017. Εξετάζονται ρυθμίσεις με ημερομηνία δημοσίευσης προγενέστερη του αιτήματος.

Ποιο καθεστώς σε διέπει. Η δραστηριότητα αντιστοιχίζεται σε ΚΑΔ και ελέγχεται αν εμπίπτει στα καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος ή σε άλλο κεφάλαιο του Ν. 4442/2016. Δεν είναι λεπτομέρεια: αλλάζει η αρμόδια αρχή, η σειρά των βημάτων και το αν χρειάζεται καθόλου βεβαίωση θέσης.

Ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Όταν ο χώρος είναι οριζόντια ιδιοκτησία, συνυποβάλλεται υπεύθυνη δήλωση ότι ο κανονισμός δεν απαγορεύει τη χρήση άρθρο 2 παρ. 3, ΚΥΑ 16228/2017. Αν κριθεί αναληθής, η βεβαίωση ανακαλείται. Ο κανονισμός διαβάζεται πριν, όχι αφού υπογραφεί η δήλωση.

Αρχαιολογία. Αν το ακίνητο υπάγεται στον Ν. 3028/2002, το αίτημα διαβιβάζεται στο ΥΠΠΟΑ, που απαντά εντός 15 ημερών, και η προθεσμία του Δήμου παγώνει μέχρι τότε άρθρο 2, ΚΥΑ 16228/2017. Δεν είναι εμπόδιο, είναι χρόνος που πρέπει να τον ξέρεις πριν συμφωνήσεις ημερομηνία ανοίγματος.

Τι λένε τα χαρτιά του ιδιοκτήτη. Άδεια δόμησης, τυχόν τακτοποιήσεις, τι γράφουν για τη χρήση του χώρου. Διαβάζονται και αναφέρονται στην αξιολόγηση. Το τι λέει ο εκμισθωτής προφορικά για το τι λειτουργούσε παλιά εκεί δεν δεσμεύει καμία υπηρεσία.

Το ρολόι που ξεκινά μετά, και λήγει

Η βεβαίωση του Δήμου για τη θέση χορηγείται σε 15 ημέρες, τεκμαίρεται χορηγηθείσα αν η προθεσμία περάσει άπρακτη, και ισχύει 5 μήνες άρθρο 28 παρ. 2, Ν. 4442/2016.

Μέσα σε αυτούς τους πέντε μήνες πρέπει να έχει υποβληθεί η γνωστοποίηση. Όποιος τη ζητήσει πολύ νωρίς και μετά καθυστερήσει στην ανακαίνιση ή στην προετοιμασία του τεχνικού φακέλου, τη βλέπει να λήγει.

Γνωστοποίηση με ληγμένη βεβαίωση δεν είναι τυπικό σφάλμα. Η αρμόδια αρχή τάσσει προθεσμία έως 15 ημέρες για την έκδοσή της, και αν δεν προσκομιστεί επιβάλλεται πρόστιμο και ακολουθεί πράξη προσωρινής ή οριστικής διακοπής λειτουργίας με σφράγιση άρθρο 14 παρ. 8, ΚΥΑ 16228/2017.

Ο προέλεγχος δείχνει πότε συμφέρει να ξεκινήσει αυτό το ρολόι.

Τι καλύπτει ο προέλεγχος και τι χρειάζεται μετά

Η γραμμή είναι καθαρή, και τη γράφουμε γιατί αλλού συγχέεται.

Αξιολόγηση των διαθέσιμων στοιχείων. Χρήσεις γης, καθεστώς δραστηριότητας, ΚΑΔ, κανονισμός πολυκατοικίας, αρχαιολογία, ανάγνωση των εγγράφων. Αντιπαραβολή κειμένων και διατάξεων. Το αποτέλεσμα δείχνει τι γνωρίζουμε από τα στοιχεία και ποια ζητήματα χρειάζονται επιπλέον έλεγχο.

Οι τεχνικές εργασίες που μπορεί να χρειαστούν. Η αυτοψία, η κάτοψη σε κλίμακα και η βεβαίωση ότι ο χώρος πληροί τις προϋποθέσεις χώρου κύριας χρήσης υπογράφονται από μηχανικό άρθρο 4 περ. β, ΚΥΑ 16228/2017. Ένα ισόγειο που στα σχέδια είναι αποθήκη ή χώρος στάθμευσης δεν είναι χώρος κύριας χρήσης, όσο καλά κι αν είναι ανακαινισμένο.

Αξιολογούμε ποια εργασία χρειάζεται η υπόθεσή σου. Πριν ξεκινήσουμε, συμφωνούμε γραπτώς το συνολικό αντικείμενο, την αμοιβή και τυχόν έξοδα ή εξαιρέσεις. Οι τεχνικές πράξεις γίνονται από τον κατάλληλο αδειοδοτημένο μηχανικό.

Η αξιολόγηση του προελέγχου δείχνει ποια από αυτά θα χρειαστούν στη δική σου περίπτωση. Αυτό είναι και η αξία του πριν από τη μίσθωση: ξέρεις τι έρχεται, με ονόματα και σειρά.

Τι δεν κάνει ο προέλεγχος

Δεν εκδίδει τη βεβαίωση του Δήμου. Δεν πιστοποιεί τη νομιμότητα του κτιρίου. Δεν αντικαθιστά αυτοψία.

Και δεν δίνει εγγύηση για μελλοντικές αλλαγές χρήσεων γης. Αποτυπώνει τι ισχύει την ημέρα που γράφεται, με βάση τα έγγραφα που μας δόθηκαν, και το γράφει ρητά μέσα στο κείμενο.

Πότε γίνεται

Όσο διαπραγματεύεσαι, πριν από την υπογραφή και πριν από την εγγύηση.

Αν έχεις ήδη υπογράψει, ο προέλεγχος εξακολουθεί να έχει νόημα: αλλάζει από «αν αξίζει αυτός ο χώρος» σε «τι πρέπει να λυθεί και με ποια σειρά». Αλλάζει όμως το ερώτημα, και αυτό λέγεται από την αρχή.