Πόσο κοστίζει η αδειοδότηση και τι καθορίζει την τιμή

Το κόστος δεν είναι μία τιμή

Είναι πέντε γραμμές, και μόνο η μία είναι σταθερή. Όποιος σου δίνει ενιαίο ποσό πριν δει τον χώρο, ή μαντεύει ή κρύβει κάτι.

Γραμμή	Ποιος την εισπράττει	Τι την καθορίζει
Παράβολο	Δήμος και Δημόσιο	Το μέγεθος της εγκατάστασης
Βεβαίωση και σχέδια μηχανικού	Μηχανικός	Τετραγωνικά, πολυπλοκότητα, κατάσταση νομιμοποιητικών
Μελέτη και πιστοποιητικό πυροπροστασίας	Μηχανικός και Πυροσβεστική	Η κατηγορία κινδύνου. Μπορεί να είναι μηδέν
Παράλληλες άδειες	Δήμος	Κοινόχρηστος χώρος, παράταση ωραρίου μουσικής
Διεκπεραίωση	Το γραφείο	Το εύρος της ανάθεσης

Οι δύο πρώτες υπάρχουν σχεδόν πάντα. Η τρίτη είναι αυτή που κάνει τη διαφορά ανάμεσα σε ένα φθηνό και σε ένα ακριβό άνοιγμα, και είναι αυτή που οι περισσότεροι πληρώνουν χωρίς να τη χρωστάνε.

Η γραμμή που μπορεί να μηδενιστεί

Ο νόμος κατατάσσει κάθε κατάστημα σε τρεις κατηγορίες κινδύνου πυροπροστασίας. Η κατάταξη δεν είναι γνώμη, βγαίνει από πίνακα Παράρτημα Γ, ΚΥΑ 16228/2017.

Κατηγορία Α. Χώρος συνάθροισης κοινού με θεωρητικό πληθυσμό έως 150 άτομα και χωρίς υγραέριο, ή κατάστημα έως 1.000 τ.μ., ή γραφείο τελετών σε κάθε περίπτωση. Σε υφιστάμενο κτίριο απαλλάσσεσαι από:

• μελέτη ενεργητικής πυροπροστασίας,
• σχέδια κατόψεων κατά παρέκκλιση των σχετικών πυροσβεστικών διατάξεων,
• πιστοποιητικό ενεργητικής πυροπροστασίας,
• συνοπτική μελέτη αποθήκευσης υγραερίου, για αποθήκευση φιαλών έως 200 kg.

Πότε ένα κτίριο είναι «υφιστάμενο». Η λέξη κρίνει αν πληρώνεις μελέτη ή όχι, και σπάνια εξηγείται. Το Ενιαίο Κέντρο Εξυπηρέτησης το ορίζει με ημερομηνία: υφιστάμενο είναι το κτίριο με οικοδομική άδεια πριν από τον Φεβρουάριο του 1989. Σε νεότερο κτίριο η υποχρέωση μελέτης παθητικής ή ενεργητικής πυροπροστασίας παραμένει, όπου απαιτείται, κατά το άρθρο 15 του π.δ. 71/1988. Το χαρτί που το αποδεικνύει το έχεις ήδη: είναι η ίδια η οικοδομική άδεια που μπαίνει στον φάκελο.

Και στις δύο περιπτώσεις τα μέτρα και μέσα πυροπροστασίας τηρούνται και συντηρούνται, αποτυπωμένα στα σχέδια κάτοψης. Η απαλλαγή αφορά τη μελέτη και το πιστοποιητικό, όχι τον πυροσβεστήρα.

Κατηγορία Β. Πρώτα και κύρια, κάθε χώρος συνάθροισης κοινού που δεν πέφτει ούτε στην Α ούτε στη Γ. Στην πράξη αυτό σημαίνει θεωρητικό πληθυσμό πάνω από 150 άτομα, ακόμα κι αν δεν υπάρχει σταγόνα υγραερίου στον χώρο. Μπαίνουν επίσης ο χώρος συνάθροισης κοινού που χρησιμοποιεί υγραέριο ανεξαρτήτως δυναμικότητας, το κατάστημα άνω των 1.000 τ.μ., και η αποθήκευση φιαλών υγραερίου άνω των 200 kg. Εδώ έχεις 50 ημέρες από την υποβολή για να εφοδιαστείς με πιστοποιητικό από την Πυροσβεστική.

Κατηγορία Γ. Θέατρα και κινηματογράφοι. Το πιστοποιητικό πρέπει να υπάρχει πριν από την υποβολή.

Η πρακτική συνέπεια: ένα ψητοπωλείο με φιάλη υγραερίου και ένα ίδιο σε μέγεθος ψητοπωλείο με ηλεκτρικό δεν έχουν το ίδιο κόστος αδειοδότησης. Δεν είναι λίγο πιο ακριβό. Είναι άλλη κατηγορία, με μελέτη, με ραντεβού και με προθεσμία.

Και η δεύτερη πόρτα προς τη Β, αυτή που ξεφεύγει στους περισσότερους: το μέγεθος του κοινού. Εστιατόριο με θεωρητικό πληθυσμό 200 ατόμων και κατάμαυρη ηλεκτρική κουζίνα είναι Κατηγορία Β. Δεν σε σώζει που δεν έχεις υγραέριο. Γι’ αυτό ο θεωρητικός πληθυσμός υπολογίζεται πριν κλείσεις τον χώρο, όχι αφού υπογράψεις το μισθωτήριο.

Τι δεν φεύγει ποτέ

Ακόμα και στην Κατηγορία Α, τέσσερις υποχρεώσεις παραμένουν για κάθε κατάστημα του πεδίου εφαρμογής, ανεξαρτήτως κατηγορίας άρθρο 9 παρ. 1, ΚΥΑ 16228/2017:

1. Πιστοποιητικό πυροπροστασίας όπου απαιτείται. Όπου δεν απαιτείται, τα μέτρα και μέσα αποτυπώνονται στα σχέδια κάτοψης του φακέλου.
2. Βιβλίο ελέγχου, συντήρησης και καλής λειτουργίας των μέσων ενεργητικής πυροπροστασίας.
3. Ενημέρωση και εκπαίδευση του προσωπικού.
4. Τήρηση και συντήρηση όλων των απαιτούμενων μέσων και των προδιαγραφών τους.

Άρα η Κατηγορία Α δεν σημαίνει «δεν κάνω τίποτα για πυροπροστασία». Σημαίνει «δεν πληρώνω μελέτη και πιστοποιητικό». Ο πυροσβεστήρας, η σήμανση και η συντήρηση υπάρχουν ούτως ή άλλως.

Και προσοχή σε ένα: σε νέο κτίριο η υποχρέωση σύνταξης μελέτης παθητικής ή ενεργητικής πυροπροστασίας παραμένει, ακόμα κι αν είσαι Κατηγορία Α.

Το παράβολο, και πότε δεν το χρωστάς

Το παράβολο καταβάλλεται άπαξ ανά εγκατάσταση, ορίζεται στο ελάχιστο δυνατό και είναι ανάλογο του μεγέθους. Όταν αρμόδιοι είναι οι ΟΤΑ, το 80% είναι έσοδο του ΟΤΑ και το 20% του Κρατικού Προϋπολογισμού άρθρο 11, Ν. 4442/2016. Το ακριβές ποσό ορίζεται σε ξεχωριστή ΚΥΑ και τηρείται στον φάκελο μαζί με το αποδεικτικό κατάθεσης άρθρο 4 περ. στ, ΚΥΑ 16228/2017.

Τέσσερις περιπτώσεις που αξίζει να ξέρεις πριν σου το χρεώσουν:

• Νέα γνωστοποίηση: οφείλεται. Χωρίς πληρωμένο παράβολο η λειτουργία δεν είναι νόμιμη, ακόμα κι αν η γνωστοποίηση έχει πάρει αριθμό άρθρο 3 παρ. 8, ΚΥΑ 16228/2017.
• Μεταβολή: δεν οφείλεται, εκτός αν αφορά προσθήκη ή αλλαγή δραστηριότητας άρθρο 5 παρ. 12, ΚΥΑ 16228/2017.
• Παύση λειτουργίας: δεν οφείλεται άρθρο 5 παρ. 15, ΚΥΑ 16228/2017.
• Απλουστευμένες διαδικασίες των άρθρων 10 έως 12, όπως η πώληση καφέ σε διερχόμενους από πρατήριο άρτου: ούτε παράβολο ούτε βεβαίωση άρθρα 10 έως 12, ΚΥΑ 16228/2017.

Αν σου χρεώσουν παράβολο για απλή αλλαγή στοιχείων επικοινωνίας, ζήτα να σου δείξουν σε ποιο άρθρο στηρίζονται.

Πόσο είναι το παράβολο

Είναι κρατικό κόστος, όχι αμοιβή κανενός. Το πληρώνεις στο Δημόσιο, όχι σε εμάς και όχι στον μηχανικό. Γι’ αυτό το δημοσιεύουμε: δεν έχουμε κανένα λόγο να το κρύψουμε.

Περίπτωση	Παράβολο	Πού ορίζεται
Κατάστημα σε πόλη άνω των 5.000 κατοίκων	185 €	ΚΥΑ 61167/2007, περ. 1.6
Κατάστημα στις υπόλοιπες πόλεις	75 €	ΚΥΑ 61167/2007, περ. 1.6
Υπεραγορά τροφίμων έως 1.000 τ.μ.	180 €	ΚΥΑ 61167/2007 · ΕΥΓΟ
Υπεραγορά τροφίμων 1.000 έως 5.000 τ.μ.	250 €	ΚΥΑ 61167/2007 · ΕΥΓΟ
Υπεραγορά τροφίμων πάνω από 5.000 τ.μ.	375 €	ΚΥΑ 61167/2007 · ΕΥΓΟ
Κατάστημα εντός τουριστικού καταλύματος	300 €	ΚΥΑ 13387/2022, άρθρο 9 παρ. 1
Υπηρεσίες ευεξίας, αρχική γνωστοποίηση	100 €	ΚΥΑ 37129/2026, άρθρο 7 παρ. 1
Υπηρεσίες ευεξίας, αλλαγή φορέα	50 €	ΚΥΑ 37129/2026, άρθρο 7 παρ. 2
Υπηρεσίες ευεξίας, εκπρόθεσμη απογραφή	200 €	ΚΥΑ 37129/2026, άρθρο 11 παρ. 1

Η υπεραγορά τροφίμων πληρώνει με τα τετραγωνικά, όχι με τον πληθυσμό. Είναι η μόνη κατηγορία ΚΥΕ όπου το κριτήριο αλλάζει: το σούπερ μάρκετ δεν κοιτάει πόσοι κάτοικοι έχει η πόλη, κοιτάει πόσα τετραγωνικά έχει το ίδιο. Τα τρία κλιμάκια είναι δημοσιευμένα στο Ενιαίο Κέντρο Εξυπηρέτησης, μαζί με τα 185 και τα 75 που ισχύουν για όλα τα υπόλοιπα καταστήματα.

Το κριτήριο είναι η πόλη, όχι ο δήμος. Η ΚΥΑ γράφει «σε πόλεις με πληθυσμό πάνω από 5.000 κατοίκους» και «στις υπόλοιπες πόλεις». Η διαφορά μετράει: μετά τον Καλλικράτη σχεδόν κάθε δήμος ξεπερνά τους 5.000 κατοίκους, ενώ πολλοί οικισμοί μέσα στον ίδιο δήμο δεν τους φτάνουν. Αν διαβάσεις «δήμος» κάπου αλλού, το κείμενο της ΚΥΑ υπερισχύει περ. 1.6, ΚΥΑ 61167/2007.

Ο πληθυσμός είναι της τελευταίας απογραφής, όχι εκτίμηση. Αν η πόλη σου είναι οριακά γύρω στους 5.000, το νούμερο που μετράει είναι το επίσημο.

Τα 300 € ξαναπληρώνονται σε προσθήκη δραστηριότητας. Το παράβολο είναι ανά κατάστημα και ανά αρχική γνωστοποίηση. Αν αργότερα προσθέσεις νέα δραστηριότητα στο ίδιο κατάστημα, καταβάλλεται ξανά άρθρο 9 παρ. 1, ΚΥΑ 13387/2022.

Προσοχή στα 200 € της ευεξίας. Δεν είναι γενικό τέλος καθυστέρησης. Αφορούν την απογραφή μετά την παρέλευση της εξάμηνης προθεσμίας που ξεκινά από την ενεργοποίηση του ΟΠΣ-ΑΔΕ για αυτές τις δραστηριότητες άρθρο 11 παρ. 1, ΚΥΑ 37129/2026. Όσο το ΟΠΣ-ΑΔΕ δεν έχει ενεργοποιηθεί, το ρολόι δεν έχει καν ξεκινήσει.

Και το πιο παρεξηγημένο: η εκπρόθεσμη απογραφή είναι παράβολο, όχι πρόστιμο. Η διάκριση δεν είναι λεκτική. Το παράβολο είναι τέλος διαδικασίας που πληρώνεις και προχωράς. Το πρόστιμο είναι κύρωση, μπαίνει σε φάκελο παραβάσεων, μετράει ως επανάληψη αν ξαναγίνει κάτι μέσα σε δύο χρόνια, και σε εκθέτει σε διακοπή λειτουργίας. Όποιος σου το πει «πρόστιμο» ή δεν ξέρει ή σε πιέζει. Για την απογραφή στο OpenBusiness η βάση είναι το άρθρο 14Α παρ. 2, Ν. 4442/2016.

Μία επιφύλαξη, γιατί τα ποσά παλιώνουν πρώτα. Το παράβολο εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω e-Παράβολο, όπου βλέπεις το ισχύον ποσό τη στιγμή της έκδοσης. Αν αυτό που βλέπεις εκεί διαφέρει, ελέγχεται ο κωδικός του παραβόλου και η ισχύουσα διάταξη πριν από την πληρωμή. Το ποσό δεν το ορίζουμε εμείς.

Ημερομηνία ελέγχου των ποσών: 08.08.2026, στα αυθεντικά τεύχη του Εθνικού Τυπογραφείου.

Η γραμμή που δεν συμπιέζεται

Η βεβαίωση του μηχανικού. Δεν είναι διεκπεραίωση, είναι υπογραφή με ευθύνη.

Βεβαιώνει ότι πληρούνται οι κτιριολογικές προϋποθέσεις, ότι ο χώρος είναι χώρος κύριας χρήσης, και ότι είναι κατάλληλος για τη συγκεκριμένη χρήση κατά τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, τον Κτιριοδομικό, τον Κανονισμό Πυροπροστασίας και τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις. Και περιγράφει αναλυτικά τα νομιμοποιητικά στοιχεία: άδεια δόμησης και αναθεωρήσεις, δήλωση αυθαιρέτου, εξαίρεση από κατεδάφιση, ενημέρωση φακέλου, ή προϋφιστάμενο κτίριο του 1955 άρθρο 4 περ. β, ΚΥΑ 16228/2017.

Εδώ κρύβεται και το κόστος που κανείς δεν προϋπολογίζει. Αν ο χώρος έχει αυθαίρετα, αν δεν είναι χώρος κύριας χρήσης, ή αν λείπουν τα νομιμοποιητικά, το κόστος δεν είναι η βεβαίωση. Είναι η τακτοποίηση πριν από τη βεβαίωση. Και αυτό δεν το βρίσκεις με τηλεφωνική προσφορά, το βρίσκεις με έλεγχο του χώρου.

Γι’ αυτό ο έλεγχος γίνεται πριν υπογράψεις μίσθωση, όχι μετά.

Το κόστος που δεν είναι αδειοδότηση, και τρέχει κάθε μήνα

Στις πράξεις και συναλλαγές που καταρτίζονται από την 1η Δεκεμβρίου 2024 επιβάλλεται Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής άρθρο 32 παρ. 2, Ν. 5135/2024. Όσες είχαν καταρτιστεί έως τις 30 Νοεμβρίου 2024 παραμένουν στο τέλος χαρτοσήμου, του οποίου ο Κώδικας καταργήθηκε τυπικά από την 1η Ιανουαρίου 2025 άρθρο 33, Ν. 5135/2024.

Στη μίσθωση επαγγελματικής στέγης ο συντελεστής είναι 3,60 % πάνω στο μίσθωμα. Η ρύθμιση θεσπίστηκε με το άρθρο 7 του Ν. 5135/2024 και βρίσκεται σήμερα στο άρθρο 6 του Κώδικα που κυρώθηκε με τον Ν. 5177/2025 άρθρο 6 παρ. 1, Ν. 5177/2025.

Δεν είναι κόστος αδειοδότησης. Δεν πάει στον Δήμο, δεν έχει σχέση με τη γνωστοποίηση, δεν το χειριζόμαστε εμείς. Μπαίνει σε αυτόν τον οδηγό για έναν λόγο: ο οδηγός υπόσχεται πού πάει το κάθε ευρώ, και αυτό είναι ευρώ που φεύγει κάθε μήνα από τη στιγμή που θα υπογράψεις.

Πόσο. Υποθετικό παράδειγμα υπολογισμού, όχι ποσό που ορίζει ο νόμος: σε μίσθωμα 1.500 € τον μήνα, 1.500 € × 3,60 % = 54 €.

Ποιος το πληρώνει. Υπόχρεος είναι ο εκμισθωτής. Αν εκείνος δεν έχει υποχρέωση δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, υπόχρεος γίνεται ο μισθωτής άρθρο 6 παρ. 3, Ν. 5177/2025.

Πότε δεν οφείλεται. Στις μισθώσεις όπου τα μέρη έχουν επιλέξει υπαγωγή σε ΦΠΑ. Ούτε στις μισθώσεις κατοικίας άρθρο 6 παρ. 2, Ν. 5177/2025. Είναι το σημείο που αλλάζει τον λογαριασμό, και αξίζει να το ρωτήσεις πριν υπογράψεις.

Το ποσό, ο υπόχρεος και ο τρόπος απόδοσης κρίνονται από τους όρους του μισθωτηρίου και από τον λογιστή σου. Δεν είμαστε φοροτεχνικοί και η δήλωση δεν είναι δική μας δουλειά. Το γράφουμε για να ξέρεις ότι υπάρχει, πριν το δεις στο πρώτο ενοίκιο.

Το κόστος του να μην το κάνεις

Αυτό είναι το μόνο ποσό που ορίζεται με κλειστό μαθηματικό τύπο, οπότε υπολογίζεται ακριβώς άρθρο 14, ΚΥΑ 16228/2017 άρθρο 15 παρ. 1, Ν. 4442/2016:

ΤΙΜΗ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ = 100 € × συντελεστής παράβασης × συντελεστής μεγέθους
ΠΡΟΣΤΙΜΟ = ΤΙΜΗ + προσαυξήσεις − μείωση

Ο συντελεστής παράβασης πάει από 1 έως 6. Ο συντελεστής μεγέθους από 1 έως 8, και βγαίνει από καθήμενους πελάτες στη μαζική εστίαση ή από εργαζόμενους σε όλα τα υπόλοιπα.

Ενδεικτικός υπολογισμός με τον τύπο της ΚΥΑ. Καφετέρια με 60 καθήμενους, κατηγορία μεγέθους 3, παντελής έλλειψη πρώτης γνωστοποίησης, συντελεστής 6:

100 € × 6 × 3 = 1.800 €

Με συμμόρφωση εντός 10 εργάσιμων ημερών η τιμή υπολογισμού πέφτει κατά 20%. Με παράλληλη ουσιαστική παράβαση ανεβαίνει κατά 50%, και κάθε επανάληψη της ίδιας παράβασης μέσα σε δύο χρόνια προσθέτει άλλο 50% άρθρο 14 παρ. 5, ΚΥΑ 16228/2017.

Και το σενάριο που δεν είναι πρόστιμο αλλά λουκέτο: αν λείπει η βεβαίωση θέσης ή έχει λήξει, η αρχή τάσσει προθεσμία έως 15 ημέρες, και αν δεν συμμορφωθείς επιβάλλεται το πρόστιμο της παντελούς έλλειψης μαζί με πράξη προσωρινής ή οριστικής διακοπής λειτουργίας, που υλοποιείται με σφράγιση άρθρο 14 παρ. 8, ΚΥΑ 16228/2017.

Το ίδιο ισχύει για απλήρωτο παράβολο και για βεβαιωμένες ληξιπρόθεσμες οφειλές στον Δήμο: προθεσμία 10 ημερών, και μετά πρόστιμο συν διακοπή λειτουργίας μέχρι την εξόφληση ή τη ρύθμιση άρθρο 14 παρ. 7, ΚΥΑ 16228/2017.

Πώς διαβάζεις μια προσφορά

Τρεις ερωτήσεις. Αν η προσφορά δεν τις απαντά γραπτά, δεν είναι προσφορά.

Πρώτη: σε ποια κατηγορία κινδύνου με κατατάσσεις και γιατί; Η απάντηση πρέπει να αναφέρει θεωρητικό πληθυσμό ή τετραγωνικά, και ρητά αν υπάρχει υγραέριο.

Δεύτερη: τι από αυτά είναι αμοιβή και τι κρατικό έξοδο; Παράβολο και τέλη προς τον Δήμο δεν είναι αμοιβή κανενός.

Τρίτη: τι δεν περιλαμβάνεται; Η τακτοποίηση αυθαιρέτων, η αλλαγή χρήσης, οι κατασκευαστικές παρεμβάσεις για την πυροπροστασία και η άδεια κοινόχρηστου χώρου είναι ξεχωριστά αντικείμενα.

Βάση: τα κείμενα ΦΕΚ Α΄ 230/2016 και ΦΕΚ Β΄ 1723/2017, που έχουν τροποποιηθεί επανειλημμένα. Στις 07.08.2026 εντοπίστηκαν σε δημόσιες πηγές και ενσωματώθηκαν οι μεταβολές μέχρι τον Ν. 5297/2026, χωρίς πρόσβαση σε κωδικοποιημένο κείμενο. Πριν από κάθε υποβολή επιβεβαιώνεται η ισχύουσα κωδικοποίηση.